מהי קבוצת רכישה ומה ההבדל מקנייה מקבלן

24/08/2015 אין תגובות קטגוריות: כללי
  • building house on blueprints with worker - construction project

    תחום הנדל”ן בישראל זוכה לכותרות משמעותיות בשנים האחרונות. התנאים הנוכחיים של התחום, ובכלל זה התייקרות משמעותית בעלויות הדיור, הופכים את רכישת הנכס למורכבת פי כמה ביחס לעבר. הפופולאריות הגוברת של קבוצות רכישה, במגזר החרדי בפרט ובציבור הישראלי בכלל, היא פועל יוצא של שינוי המחשבה שנדרשים לבצע רבים בישראל על מנת לרכוש את נכס החלומות שלהם במצב הדברים העכשווי. ובכל זאת, רבים לא מבינים מהם המאפיינים העיקריים, היתרונות והחסרונות של קבוצות הרכישה.

    קווים לדמותה של קבוצת הרכישה

    קבוצת רכישה, כפי שניתן להסיק בוודאי משמה, היא התארגנות של קבוצת אנשים למטרת בנייה של מבנה מגורים: הצורה המקובלת היא רכישת קרקע עליה ייבנה בעתיד המבנה. הנקודה המרכזית מבחינה כלכלית היא שהתאגדות שכזו עשויה להוזיל את מחיר הרכישה של כל פרט בקבוצה בצורה ניכרת, גם מכיוון שההוצאות מתחלקות בין מספר רב של אנשים. בין המשתנים שאפשר לחסוך בהן ניתן למנות תשלום הניתן ליזם, העסקת בעלי מקצוע (קבלן ביצוע, למשל) ועוד.

    קבוצת הרכישה, בהמשך לכך, מגלמת בתוכה חיסכון של כ-18% במחיר הרכישה, וזאת מכיוון שלא נגבה במקרה הזה מע”מ עבור הקרקע: יש להוציא מכלל זה מצב בו רשויות המס רואות בקבוצה שהתאגדה קבוצה עסקית ולא קבוצת רוכשים פרטיים. מבחינת מס הרכישה, התרחיש המקובל הוא זה בו חברי הקבוצה משלמים מס בגובה 5%, אם כי גם הנסיבות הספציפיות של הרכישה עשויות להשפיע.

    יש לשים לב שמן העבר השני של המשוואה, חלק מהעלויות גבוהות יותר במקרה של קבוצת רכישה (מימון בנקאי מהווה דוגמא נפוצה לכך). עדיין, בסיכום הכולל הרכישה בדרך זו נוטה להיות זולה יותר ברוב המקרים, אלא אם, כמובן, משתבשים דברים רבים לאורך הדרך.

    האפשרות ליצירת מרקם חיים אחיד

    קבוצות רכישה נפוצות במידה משמעותית בקרב האוכלוסייה הדתית-חרדית. סיבה מרכזית לכך היא העובדה שהאחרונים יכולים להתארגן בדרך זו בצורה עצמאית, מה שמבטיח שחברי הקבוצה יהיו בעלי מאפיינים דומים, פחות או יותר. זאת, כמובן, להבדיל אלפי הבדלות מהמקרה של רכישת דירה מקבלן בפרויקט קיים, בו לא ניתן לדעת מי יהיו השכנים (אלא אם בוחרים מראש להתגורר בפרויקטים המיועדים מעצם המהות שלהם לאוכלוסייה ספציפית).

    כאשר הקבוצה הומוגנית, קל הרבה יותר, בשלבים הסופיים של הפרויקט, להתאים את המבנה לצרכים של חברי הקבוצה כמכלול. קל הרבה יותר לתכנן מעלית שבת, לדוגמא, כשגם השקט וקיום השבתות והחגים דומה שמובטח. זו גם הסיבה בגינה קבוצות רכישה רבות המיועדות לאוכלוסיה זו נוטות להתארגן סביב אזורים המזוהים עימה, או לכל הפחות בסמוך לתשתיות החיוניות עבורם.

    ומה באשר לסכנות?

    הגם שקבוצות רכישה מגלמות בתוכן מספר יתרונות מרכזיים, גם בהן יש סיכונים וחסרונות. זה מתחיל עם חוסר הוודאות המאפיינת כמעט כל פרויקט בתחום, לרבות העלות הסופית שלו: כאשר מתחילים לארגן את הקבוצה, אין לדעת כיצד הדברים יתפתחו. שינויים כלליים, דוגמת העלויות של חומרי הבנייה או העסקת העובדים, ישפיעו על עלות הפרויקט במידה ניכרת. זאת לעומת המצב בו רוכשים דירה מקבלן, בו לרוב הרוכשים “מבוטחים” בנוגע לעלות הסופית של הפרויקט. גם אם מאחורי הקלעים יהיו שינויים לרעה, על הקבלן לספוג אותם.

    סוגיות אחרות שלא מקבלות תמיד מענה, לפחות לא בנקודת ההתחלה, הן מועד הסיום של הפרויקט, סטנדרט הבנייה ומאפייני כל דירה. עקב העובדה שהתכנון נופל על הועד שנקבע מטעם קבוצת הרוכשים ייתכנו טעויות של חוסר ניסיון – השכרת שירותיו של בעל מקצועי שאינו מיומן דיו, לדוגמא, או קביעת לוח זמנים שאינו הגיוני לביצוע השלבים השונים של הבנייה.



    נכתב ע"י:

אין אפשרות להגיב