העיר חריש שוכנת דרומית למחלף עירון שבכביש 6, על גבעות המשקיפות לים והמוקפות שמורות יער ושטחים חקלאיים. העיר הוקמה לפני כ-20 שנה ביוזמת שר השיכון דאז, אריאל שרון. שנים רבות לא עלה בידי משרד השיכון ומנהל מקרקעי ישראל לשווק את המתחמים שתוכננו במקום מחוסר ביקוש. בשנת תש”ע קידמה הממשלה תכנון חדש ורחב היקף של יחידות דיור רבות ביישוב, עד כדי הפיכתו לעיר של ממש. תוכנית בנין העיר החדשה אושרה לאחרונה ובמכרז הגדול והמדובר, שבמסגרתו שווקו אלפי יחידות דיור בעיר, זכתה עמותת ‘נאות חנן’, ב-632 יחידות דיור, שבתוספת הקלה מקובלת שנודעת כ’תוספת שבס’ ושעומדת על 20%, יסתכמו בכ-758 יח”ד סה”כ! זוהי ההתארגנות הגדולה ביותר בארץ שזכתה במכרז, ומרכזיותה בעיר העתידית אינה מוטלת בספק.
במסגרת תכנון העיר הוקצו שטחים רבים לצרכי ציבור (מוסדות חינוך, דת ותרבות), מסחר משרדים ותעשיה, כמו גם שטחים פתוחים – גנים ציבוריים ופארקים - בהיקף חסר תקדים. כל מבני הציבור כבר תוכננו, ובניית חלקם תהיה במקביל לבניית הדירות באופן שלא יזדקקו למבנים זמניים. בראש המועצה המקומית חריש עומד ר’ ניסים דהן. ראש המועצה המקומית כבר הבהיר ששטחי הציבור יוקצו להתארגנויות קהילתיות על-פי מפתח שוויוני, דהיינו בהתאם מספר הנפשות בקהילה. נציגי חברת הניהול של עמותת ‘נאות חנן’ כבר עדכנו את יו”ר הועדה המקומית לתכנון ולבניה, מר יגאל שחר, לגבי מיקום המתחמים שהעמותה זכתה בהם וצביון האוכלוסייה שנרשמה לעמותה.
חריש – איכות הדיור
> בעיר מתוכננים לרווחת התושבים 400 דונם של שטחים פתוחים הכוללים פארק עירוני, פארק נוסף בכל רובע ועשרות גינות ציבוריות. בנוסף תוכננו 365 דונם המיועדים למוסדות הציבור המפוזרים ומעורבים באזורי המגורים.
> מגרש מגורים טיפוסי מכיל כ-80 יחידות דיור בארבע בניינים. במגרש שתי פינות פעילות ומשחק, פינות ישיבה בכניסות המבנים מתחם חניה ובו חניה לכל יחידת דיור, פחי אשפה טמונים בקרקע ומכלי מחזור טמונים בקיר. יהיו גם בניינים יוקרתיים יותר של 9 דירות בבניין.
לפי התב”ע הבניינים מוגבלים לגובה של חמש קומות. במידה והבניין בנוי במדרון יהיו קומות מדורגות נוספות מתחת למפלס הכניסה העליונה בהתאם לתוואי השטח – דירוג אחד או שניים (סה”כ 7 קומות). הדירות בקומות המדורגות יהיודירות גן.
תעסוקה מסחר ותחבורה
בהתאם לאופי האוכלוסייה ועל מנת לתמוך ביכולתו הכלכלית של היישוב תכננו פרנסי הישוב ומשרד הבינוי והשיכון פתרונות תעסוקה ומסחר מגוונים.
בישוב מתוכננים שני מרכזי עסקים ראשיים, שבמרכזם יעמדו מגדלי משרדים המכילים מעונות יום. משרות רבות צפויות במוסדות החינוך והרשויות השונות, כמו גן בעסקי המסחר והשירותים העתידים לקום ולהתפתח במקום.
תכנון הישוב כולל מרכז מסחרי עיקרי לאורך הרחוב הראשי, מוקדי מסחר שכונתיים ויחידות דיור.
במרחק נסיעה קצר יחסית נמצאים המרכזים העירוניים ואזורי התעשייה של חדרה, פרדס-חנה, קיסריה ואור-עקיבא. במקביל לאפשרויות התעסוקה באזור, ניתן יהיה לקבל מענה תעסוקתי מגוון ונגיש, הן באמצעות תחבורה פרטית והן באמצעות תחבורה ציבורית, גם במרכז הארץ: כידוע העיר חריש נבנית בסמיכות לעורק התנועה המרכזי של המדינה, כביש 6 מה שנותן נגישות גבוהה למרכזי התעסוקה הגדולים השוכנים לצדי כביש 6, מאזור ההי-טק של יוקנעם בצפון ועד למוקדי התעסוקה של פ”ת – ראש העין מדרום. הגישה הנוכחית אל העיר מכביש שש עוד תשופר ותשודרג עם בניית מחלף הכניסה הישירה לעיר, מחלף שעתיד להבנות מדרום למחלף עירון. בטווח הרחוק יותר מתוכנן חיבור של העיר לתוואי מסילת הרכבת המזרחי, תוך הקמת תחנת רכבת בסמיכות לעיר. התנועה אל העיר וממנה תתאפשר בעזרת תחבורה ציבורית זמינה.
מיקום חריש - הקו הירוק
מידע כללי
כידוע, למכרזי העיר חריש נגשו התארגנויות חרדיות רבות, והדעה הרווחת היתה שרוב מוחלט מיחידות הדיור בעיר יאוכלסו על ידי ציבור חרדי, וממילא זה יהיה גם האופי ו’כרטיס הביקור’ של העיר – בדומה למשל לעיר אלעד, שרובה חרדי ויש בה מיעוט דתי לאומי. לנוכח הפסילה המתוקשרת של ההצעות שהגישו 12 העמותות החרדיות שהשתתפו במכרז, ולנוכח זכייה של עמותות נוספות של חברים שאינם מהציבור החרדי, ברור שהאופי של העיר יהיה פחות חרדי. כמה פחות? לא ברור. קבלנים שזכו במכרזים בעיר יוכלו למכור לכל המרבה במחיר, כשמנגד, לא מן הנמנע שמקצת ההתארגנויות החרדיות שנפסלו כעמותות ירכשו במרוכז דירות מהקבלנים. בכל מקרה, ברור שבעיר חריש תהיה נוכחות דתית-לאומית משמעותית, לנוכח זכיית עמותת נאות חנן, המאגדת בתוכה מאות משפחות ממגזר זה, במתחם הגדול ביותר שהוצע במכרזי העיר. חברת באמונה גם מלווה התארגנות של משפחות דתיות לאומיות שנערכות לגשת למכרז לצמודי קרקע בעיר.
שטחי הדירות
שטח דירת 3 חד’ כ - 85 מ”ר
שטח דירת 4 חד’ כ - 105 מ”ר
שטח דירת 5 חד’ כ - 120 מ”ר
שטח דירת 6 חד’ כ - 140 מ”ר
לכל הדירות יהיו מרפסת סוכה או גינה. לדירות הגג יוצמד חלק מהגג ללא זכויות בניה נוספות אך עם אפשרות לרצף את חלק הגג ולהסדיר את הכניסה לחלק זה. ניתן יהיה בעתיד, בסבירות גבוהה, לשנות תב”ע ולבקש בניית חדרי גג שיתחברו לדירת הגג.
בחוזה ובהסכם השיתוף של עמותת ‘נאות חנן’ יובהר שכל ההרחבות העתידיות, ובכללן חדרי הגג, לא יזדקקו להסכמת השכנים, ולהיפך: שכן לא יוכל להתנגד לכל הרחבה המסומנת בתכנית כשטח עתידי לגידול. בכך תובטח לדיירים האפשרות להגדיל את הדירה בעתיד תוך מניעת הצורך לשדרג דיור בתהליך מורכב מייגע ויקר של מכירה-רכישה-מעבר.
חלק ניכר משטחי המחסנים בבנייני ‘נאות חנן’ יתוכננו כמתחם משותף לכלל הדיירים. מתחם זה יאפשר אחסון עגלות ואופניים. במידה וייבנו גם מחסנים פרטיים הם יימכרו לדיירים בתוספת תשלום לא גדולה כפי שיקבע השמאי.
מחיר מקסימאלי משוער לדירה בעמותת נאות חנן - חריש
3 חד’ כ-590,000 ₪
4 חד’ כ- 660,000 ₪
5 חד’ כ- 750,000 ₪
6 חד’ כ- 835,000 ₪
תוספת לגן\גג כ- 100,000–150,000 ₪ לדירה.
במקום צפויים מענקים של כ-110,000 ש”ח לזכאים. המענקים מורכבים מ-2 חלקים: מענק וסבסוד הפיתוח. קבלת הסבסוד, העומד על סך של כ-50,000 ₪, מותנית בסיום הבניה תוך 26 חודש מקבלת החזקה בקרקע – דבר שבע”ה העמותה צפויה לעמוד בו, אך כמובן אינה יכולה לערוב לכך. קבלת המענק, העומד על 60,000 ₪ למשפחה, מותנית במגורים בדירה לפחות במשך שנתיים מסיום הבנייה (איסור השכרה) ואי מכירת הדירה במשך 10 שנים מסיום הבנייה (ניתן גם בתוך עשר השנים לשדרג את הדיור ליישובים שנמצאים גם הם ברשימת הישובים הזכאים למענק, וזאת בלי לפגוע במענק האמור).
מדד הבסיס, הן של המחירים האמורים והן של הסיבסוד האמור, הינו מדד תשומות הבנייה של זמן פרסום המכרז – (6/2012)
המחיר אינו כולל:
1. שכר טרחת עו”ד בסך 1.5% + מע”מ מהעלות הסופית של הדירה.
2. מס רכישת מקרקעין.
3. דמי ההרשמה.
סדר הפקדת דמי ההרשמה, העומדים כעת על 2,500 ₪, יקבע את סדר בחירת הדירות.
ההון העצמי הנדרש בפרויקט עומד על 30% ממחיר הדירה.
זכאות של משרד השיכון - מצורף קישור העונה על כל השאלות:
עד לתאריך 17/02/2013 חייבת העמותה לדווח על רכישת הקרקע בה זכתה במכרז בחריש.
העמותה מדווחת על הרכישה כנאמן של חבריה כשלדיווח מצורפת רשימת כל החברים אשר נרשמו לעמותה טרם המכרז וכן מסמכי רישומם לעמותה.
תוך 60 יום מרגע דיווח ראשוני זה מחויבת העמותה בתשלום מס רכישה (5% מערך הקרקע) אם כי העמותה תפעל לדחיית התשלום בפועל עפ”י הפטורים הקבועים בחוק.
עד לתאריך 17/04/2013 מחויבת העמותה לדווח על העברת זכויותיה כנאמן בקרקע לנהנים קרי; חברי העמותה, העברה זו פטורה ממס ובסופה תהיה הקרקע רשומה ברשויות המס על שם החברים.
לשם העברת זכויות מנאמן לנהנה יידרש כל חבר עמותה לחתום (בכנס או במשרדי עו”ד) על המסמכים הרלוונטיים.
מובהר בזאת כי סכומי הכסף המועברים על ידי החברים לחשבון הנאמנות יועברו לרשויות (עבור הקרקע למנהל מקרקעי ישראל ועבור הפיתוח למשרד הבינוי והשיכון) בכל חודש ע”מ לחסוך בהוצאות ההצמדה של מחיר הקרקע והפיתוח למדד תשומות הבניה.
שאלות נפוצות
זכאות וחברות בעמותה
ש. התחרטתי והחלטתי לפרוש: אני יכול למכור את המספר או לקבל 15000 ש"ח חזרה?
ת. לא - בגמר השיווק יחליט הוועד מדיניות לגבי גובה הקנס, עד אז יחול האמור בטופס ההרשמה שאין החזר.
ש. מה זה “זכאי משרד הבינוי והשיכון” ?
ת. משרד הבינוי והשיכון מסייע ברכישת דירה למשפחות ותיקות ולזוגות צעירים. הסיוע ניתן באמצעות משכנתא. הזכאות ניתנת אך ורק לאלו שאין ולא הייתה בבעלותם דירת מגורים. על-מנת לברר את זכאותכם עליכם לגשת לכל בנק למשכנתאות ולבקש להוציא “תעודת זכאות” התעודה תקפה לשנה. בבנק תידרשו להציג את המסמכים הרלוונטיים. על-מנת לקבל מענק זכאות עליכם לפעול להוצאת “תעודת זכאות” סמוך לפני קבלת המשכנתא.
ש. האם גם אלו שאינם “זכאי משרד הבינוי והשיכון” יכולים להירשם לפרויקט?
ת. כן. גם משפחות שבבעלותם דירה נוספת, ושאינם מוגדרים זכאי משרד השיכון, יכולים להצטרף לעמותה, אמנם ללא קבלת מענקי הזכאות.
ש. האם יש מגבלות גם למי שאינו זכאי משרד השיכון ואינו מקבל מענק/סבסוד?
ת כן. על כל חברי העמותה חלה מגבלה, שמשרד השיכון הכניס אותה כתנאי במכרז ואף כלל אותה בתקנון העמותה, הקובעת קנס של 40,000 ₪ למשרד השיכון במקרה של מכירת הדירה בשלש השנים הראשונות לאחר מסירת החזקה בה. על הסבסוד והסיוע לזכאים מוטלות מגבלות נוספות, כאמור למעלה.
ש. האם קיימת משמעות לסדר תשלום דמי ההרשמה (העומדים כעת על 2,500 ₪)?
ת. כן. סדר ההרשמה (תאריך ושעה המופיעים באישור ההפקדה) יקבע את סדר הקצאת הדירות בין חברי העמותה.
ש. האם ניתן להירשם לקבוצה נוספת?
ת. על-פי “נוהל מכרזים לעמותות” של משרד הבינוי והשיכון לא ניתן להירשם במקביל במספר עמותות הניגשות לאותו המכרז. אף על פי כן, מי שהיה רשום בעמותה שנגשה למכרז ולא זכתה, אין מניעה שיירשם בעמותה שזכתה. כמו כן, אין מניעה שחבר ב’נאות חנן’ יירשם בעתיד לעמותה שתיגש למכרז אחר, בחריש או בכל ישוב אחר.
ש. האם קיימת ועדת קבלה לעמותת ‘נאות חנן’?
ת. לא במובן הקשה של המלה. אבל עמותת ‘נאות חנן’ מבקשת מכל נרשם המלצה מרב ציוני מוכר, זאת כדי לוודא התאמה לאופי הקהילה וכן להתארגן בעתיד באשר למוסדות חינוך עבור הילדים. נוסף על כך, הנהלת ‘נאות חנן’ מבקשת מחברי העמותה הסכמה עקרונית לתרומה עבור בניית בית כנסת קהילתי, בסכום של 150 ₪ לחודש לתקופה של 3 שנים (במקרה ויישאר כסף בקופת העמותה יוקצה סכום זה לבניית בית כנסת, ואזי לא יהיה צורך לגבות בנפרד למטרה זו).
בעמותה חברים גם קבוצת משפחות ויחידים שאינם מגדירים עצמם דתיים. לחברים אלו יוקצה מתחם עצמאי של בניינים.
התשלומים
עד יום ז’ בניסן, 18/3/2013, על כל חבר בעמותה לשלם סך של 140,000 ₪ (בנוסף על דמי ההרשמה). כאשר רוכשי דירות בנות 4 חד’ ומעלה נדרשים לשלם בתוך חודשיים נוספים, עד ח’ בסיון, 17/5/2013, סכומים נוספים כמפורט מטה:
רוכשי דירות 3 חדרים צריכים להשלים עד ז’ בניסן, 18/3, העברת 140,000₪.
רוכשי דירות 4 חדרים: עד ז’ בניסן, 18/3, 140,000₪, ועוד 50,000 ₪ עד ח’ בסיון, 17/5.
רוכשי דירות 5 חדרים: עד ז’ בניסן, 18/3, 140,000₪, ועוד 80,000 ₪ עד ח’ בסיון, 17/5.
רוכשי דירות 6 חדרים: עד ז’ בניסן, 18/3, 140,000₪, ועוד 100,000 ₪ עד ח’ בסיון, 17/5.
• דמי הרצינות שהעבירו זה מכבר חלק מהחברים אינם מהווים חלק מהתשלום של 140,000 ₪.
• התשלומים הנדרשים ישמשו את נאמן העמותה למימון ההוצאות עבור: קרקע+מע”מ, מס רכישת מקרקעין, פיתוח, תכנון, ניהול, ליווי משפטי ואגרות.
• כל הסכומים צמודים למדד תשומות הבנייה נכון למועד פרסום המכרז (6/2012).
• חברים שיתמהמהו בהעברת ה-140,000 מעבר ליום ז’ בניסן 18/3 ידרשו להעביר קנס פיגורים בשיעור של 1% חודשי.
ש. איך אני יכול להעביר כל-כך הרבה כסף בלי חוזה מכר?
ת. טופס ההרשמה עליו חתמתם בפקס או בדוא”ל בעת ההרשמה, וכן תקנון העמותה שהוא המסמך המהותי ביותר במסגרת ההתקשרות (יואר כי תקנון זה מוכתב ע”י משרד השיכון ואינו ניתן לשינוי), הינם חוזים לכל דבר ועניין, והם המסדירים את מערכת היחסים בין העמותה ובין כלל חבריה. אנא קראו אותם בעיון וראו שהפ מסדירים באופן שוויוני את העניינים וקובעים שיתופיות באופן נאות. מסמכים אלו מסמיכים את העמותה לגשת למכרז ולשלם את כל הנדרש בגין רכישת קרקע, פיתוח, תכנון, ניהול וכל הנדרש להקמת המיזם.
בהמשך, לאחר גמר התכנון והליך הקצאת הדירות לחברים, יחתמו כלל החברים על הסכם שיתוף מפורט ביניהם, וכמובן שאז יקבל כל חבר תשריט דירה מדויק + מפרט טכני מלא כמקובל.
ש. מה העמותה תעשה עם הכספים כעת?
ת. העמותה תשלם קודם כל למנהל מקרקעי ישראל (ממ”י) ולמשרד הבינוי והשיכון את כל הנדרש בגין הקרקע והפיתוח. במקביל תזמין העמותה, באמצעות חברת הניהול ‘באמונה’, שירות של צוות יועצים ומתכננים להקמת הפרויקט. בהמשך תשלם העמותה גם תשלומי ניהול, אגרות בנייה, מס רכישה ושכ”ט עו”ד. כל ההוצאות האמורות עומדות בפני העמותה עוד טרם התחלת הבנייה בפועל, ואשר על כן עליה לגבות מחבריה את הסכומים המדוברים.
ש. איך אדע כמה להפקיד אם עדיין לא בחרתי מס’ חדרים לדירה?
ת. באתר, בעדכונים שוטפים של חריש ניתן להוריד את טופס בחירת מס’ החדרים למלא ולשלוח לשירות הלקוחות של חברת הניהול, ובמקביל להעביר לחשבון הנאמנות של העמותה את התשלומים הנדרשים בשלב זה, בהתאם לגודל שנבחר.
ש. מה צפויה להיות פריסת התשלומים אחרי 2 התשלומים הקרובים?
ת. התשלומים הבאים יהיו בהתאם להתקדמות הבניה כל חודשיים בערך (ממועד תחילת הבנייה בפועל). תשלומים אלו ניתן יהיה כבר לשלם באמצעות משכנתא שתתקבל מהבנק שילווה את העמותה.
ש. באיזה בנק לוקחים משכנתא?
ת. כמקובל בעמותת בנייה, כל החברים יקחו את המשכנתא באותו בנק שהנהלת העמותה תסכם עימו על ליווי וקבלת משכנתאות, וזאת לאחר מו”מ שיתנהל בין העמותה, באמצעות חברת הניהול, ובין הבנקים השונים (טרם נבחר בנק).
ש. האם העמותה נותנת בטחונות על התשלומים שהחבר מעביר לעמותה?
ת. עמותות בנייה אינן יכולות לתת לחברי העמותה ערבויות. הבנת מהות ההתנהלות במסגרת העמותה תבהיר מדוע אין ערבויות בעמותות: רוכש דירה זקוק לערבות (ולפי החוק כיום הוא אף חייב לקבל אותה) משום שהוא משלם מראש עבור מוצר – דירה – שעוד לא בא לעולם, והוא אינו מקבל לחזקתו דבר תמורת התשלום. אפילו הזכויות בקרקע הן עדיין של יזם הבנייה. לעומת זאת, במסגרת העמותה התקבולים הראשונים מועברים לממ”י ולמשרד השיכון, והקרקע נרשמת על-שם העמותה, גם כל שאר ההוצאות של העמותה מקדמות את הבינוי על הקרקע, ולמעשה באות לידי ביטוי בעליית ערך הקרקע. לפיכך הבטוחה לתשלומי החברים היא הקרקע, הנרשמת על שם השותפות בה יש לכל חבר וחבר חלק – העמותה. יתרת הסכום, להוציא את השלמת ההון העצמי, יוזרם לפרויקט ע”י הבנק המלווה, שמפקח ואחראי שכל הכספים ישמשו את העמותה לקידום הבנייה, וממילא אין כל חשש בנוגע לסכומים אלו.
הדירות ובחירתן במסגרת העמותה
ש. האם ידועים שטחי הדירות, מיקום, קומה, מטרים, כיוונים? האם יתחשבו בדעתנו בכל הנוגע לתכנון הדירות?
ת. בשלב זה – לא הרבה. אף אחד לא רוצה לראות חצי עבודה ...
אדריכל הפרויקט וצוותו עובדים במרץ על תכנון הבניינים, ובע”ה בקרוב ניתן יהיה לראות באתר הפרויקט תכניות של טיפוסי הדירות ושטחן. התכנון נגזר מאפשרויות הבינוי המוגדרות בתב”ע (תכנית בינוי עיר) שחלה במגרשי העמותה. האדריכל יחליף טיוטות עם חברת הניהול ועם חברי הנהלת העמותה לפני שהתכניות יעלו לאתר הפרויקט. כמובן שזה מן הנמנע שכל חבר יחווה את דעתו על התכניות, אבל אם יש בין חברי העמותה אדריכלים או מהנדסי בנייה הרוצים לתרום מניסיונם ומבקשים לעבור ולהעיר (‘הערות בונות’ – תרתי משמע) על טיוטת התכניות – שיפנו לחברת הניהול במייל חוזר וזו תבדוק כיצד תוכל העמותה ליהנות מתרומתם. שאר החברים לא יוכלו להיות מעורבים בתכנון האדריכלי של הדירות.
גדלי הדירות יהיו כפי שהבטחנו מראש:
• דירת 3 חדרים כ 85 מ”ר
• דירת 4 חדרים כ 105 מ”ר
• דירת 5 חדרים כ 120 מ”ר
• דירת 6 חדרים כ 140 מ”ר
ש. בחרנו דירת 4 חדרים, אבל אנו עוד מתלבטים אולי ללכת על דירת 5 חדרים, האם זה עוד אפשרי?
/ בהרשמה בחרנו בדירה גדולה, כעת התברר לנו שהאמצעים העומדים לרשותנו אינם מאפשרים לנו לרכוש דירה כזו, האם נוכל לשנות את בחירתנו לדירה קטנה יותר?
/ בחרנו דירת 5 חדרים, האם יתכן שעד שיגיע תורנו לבחור דירה יגידו לנו שלא נשארו דירות 5 חדרים ונצטרך להסתפק בדירה קטנה יותר?
ת. בנקודת הזמן הנוכחית, שבט תשע”ג, ועד לפורים שנה זו, העמותה תוכל לתת מענה לכל גודל דירה, וממילא חברת הניהול מאפשרת ואף ממליצה לחברים לעשות חשיבה נוספת באשר לגודל הדירה אותה הם רוצים לבנות במסגרת העמותה. ובלבד שיודיעו בהקדם, ובכתב בטופס חתום (אותו ניתן להוריד באתר של חברת הניהול) על בחירתם העדכנית.
כיצד יכולה העמותה להבטיח כעת שהיא תוכל לעמוד בכל תמהיל של דירות? אדריכל הפרויקט מתכנן בתי דירות בהתאם לתב”ע (-תכנית בניין עיר) התקפה, ובהתאם לרצון החברים אשר יבהירו בכתב את רצונם עד פורים תשע”ג.
מהאמור נובע שעל העמותה לגבש בשבועות הקרובים סיכום של ביקוש הדירות בקרב החברים: כמה מעוניינים בדירות 5,4,3 חד’, כאשר עקרונית ביכולתה בשלב זה לתת מענה לכל הבקשות הללו, תוך יצירת דירות מוקטנות לפי הביקוש.
ש. נרשמנו לפרויקט יחסית מאוחר, ואנו מעוניינים בדירת גן בת 5 חדרים. האם העמותה יכולה להבטיח לנו שכשיבוא תורנו לבחור דירה תתאפשר לנו בחירה כזו?
ת. יש מספר מוגבל של דירות גן ודירות גג, ובהחלט לא מן הנמנע שכשיגיע תור בחירת הדירה של חברים עם מספר הרשמה גבוה עשויי לאזול מלאי דירות הגן או דירות הגג – פשוט כי כל הדירות מסוג זה כבר נבחרו על ידי חברים ותיקים יותר. החברים המאוחרים יותר יצטרכו להסתפק בדירה בקומות הביניים בגודל הרצוי להם. מסיבה זו חברת הניהול דרשה ודורשת מחברים המעוניינים דווקא בדירת גן/גג לציין זאת בטופס ההרשמה. בינתיים, מכל מקום, ניתן עוד לבקש דירות גג או גן, כך שעוד לא נסגר חלון ההזדמנויות המאפשר למעוניינים בדירה מסוג זה להבטיח לעצמם דירה כזו, הכל כמובן תוך תיאום טלפוני ושליחת הודעה חתומה לשירות הלקוחות של חברת הניהול.
ש. האם תעמוד לחברים הזכות לפרוש ללא קנס מהעמותה במקרה שלא ימצאו דירה כלבבם בין הדירות שיעמדו לפניהם לבחירה?
ת. לא. אנו נעשה מאמץ לעשות “כרצון איש ואשה” אך במידה ולא ניתן יהיה להקצות לחבר דירת גן/גג, לא יהווה הדבר סיבה לביטול החברות בעמותה או אמתלא לטענה כל שהיא כנגד העמותה ו/או חברת הניהול.
ש. אנו מעוניינים בדירת גן של שלשה חדרים. האם תהיה בפרויקט דירה כזו?
ת. לא. דירות הגן מיועדות להיות בנות 6/5/4 חדרים בלבד.
ש. האם אנו יכולים להבטיח את המיקום (חזית/עורף) הכיוון (צפון/דרום וכו’) ומספר הקומה של הדירה שלנו?
ת. לא. בשלב זה העמותה, באמצעות שירות הלקוחות של חברת הניהול, מרכזת מהחברים רק את הבחירות הנוגעות למספר החדרים בדירה, ומתכננת בהתאם לזה את הבניינים. בהמשך יוכלו החברים לבחור, על בסיס סדר הרישום ומתוך הדירות שלא נבחרו על ידי קודמיהם, דירות בהתאם להעדפותיהם בכל הנוגע למיקומים, כיוונים וקומות. כמו לגבי דירות הגג והגן, גם בעניין זה העמותה התחייבה אינה מתחייבת, ולא תוכל להתחייב גם בהמשך, על מאפייני הדירה מעבר למאפיין של מספר החדרים.
ש. האם עבור דירות דומות בקומות שונות ובכיוונים שונים ישלמו חברים סכומים זהים?
ת. לא. אחרי שהעמותה תדע כמה דירות מכל גודל עליה לבנות יוצגו תכניות הפרויקט בפני שמאי מקרקעין, שיתמחר כל דירה לפי הפרמטרים הייחודיים לה – חזית/עורף, קומה, כיווני אוויר ונוף – ורק אחרי תמחור זה יוזמנו חברי העמותה לפי סדר הרשמה לבחירת הקצאת הדירות, כאשר החברים יוכלו לשקול יתרונות כנגד עלויות.
ש. אנו בחרנו דירת גג/גן, מתי תהיה התייחסות בתשלומים להגינה תוספת הגג/הגן?
ת. כרגע התשלומים הם בגין הקרקע, פיתוח וכו’ כאמור לעיל. התוספת המדויקת עבור הצמדת גג/גן לדירות תקבע בהמשך, בגמר הערכת השמאי, ואז גם יידרשו הבוחרים בדירות אלו לשלם בגין תוספת הגג/גן.
ש. מה יהיו שטחי הגינות?
ת. שטחי הגינות טרם נקבעו סופית. מסתבר שיהיו גינות בגדלים שונים, לפי נתוני כל מגרש ומגרש. בכל מקרה, הגינות יתומחרו כפי שיעריך השמאי את ערכן היחסי, כאשר בסיס הערך של גינה ממוצעת יהיה כפי שפורסם.
ש. כיצד מחושבים שטחי הדירות שהעמותה נוקבת בהם? האם הם שטחי נטו או ברוטו?
ת. השטח הינו ברוטו, כלומר, שטח הדירה + חלק יחסי בחדר המדרגות ובמחסן. לא כולל המרפסת שנמדדת בנפרד.
ש. מתי נוכל לראות תכניות ולבחור ע”פ ההיצע את הדירה שתיועד לנו?
ת. התשובה לשאלה זו מתחלקת לשנים: האדריכל כבר עובד על תכנון הבניינים, וניתן יהיה לראות תכניות (אמנם לא סופיות) של טיפוסי הדירות באתר האינטרנט של הפרויקט סביב ימי הפורים. אז גם ניתן יהיה לדעת מהו השטח של כל טיפוס דירה. תהליך הקצאת הדירות לחברים יתבצע רק בשלב מאוחר הרבה יותר, ובוודאי שלא לפני פסח: רק אחרי שיתברר כמה דירות מכל גודל ייבנו במתחם העמותה, ושמאי מוסמך יכין ‘טבלת איזון’ שתחלק באופן הוגן את כלל העלויות בין כלל החברים רוכשי הדירות באופן יחסי לערכן של הדירות העתידות להבנות, רק אז יוזמנו החברים לפי סדר הרשמתם לעמותה, ובהתאם למספרי הנרשם שקיבלו החברים סמוך להרשמתם יבחרו את הדירה המיועדת להם.
ש. מהו לוח הזמנים הצפוי להתקדמות הפרויקט?
ת. אנו עומדים בפני שנה מאומצת, בה קרוב לוודאי עוד לא תחל בניית המתחם בפועל, הגם שבמהלך שנה זו תקודם הבנייה באופן אינטנסיבי בכמה אפיקים במקביל:
באפיק אחד העמותה תממש את זכייתה במכרז, ובאמצעות הכספים שיעבירו לקופתה החברים תשלם העמותה את הסכומים שהתחייבה בהם לממ”י עבור הקרקע, תעביר את תשלומי הפיתוח למשרד הבינוי והשיכון, תעמיד ערבויות לפי הדרישות שפורטו במכרז ותחתום על הסכמי חכירה ופיתוח מול מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון
אפיק אחר, עליו אמורה העמותה בעיקר להשגיח מן הצד, מתייחס לביצוע עבודות הפיתוח בשטח ע”י קבלן הפיתוח מטעם משרד השיכון. עבודות הכוללות פילוס דרכים והסדרת מפלסי המגרשים, הכנת תשתיות הכבישים, המים הביוב והחשמל.
אפיק שלישי הוא הוצאת התרי בנייה. במסגרת זו התקשרה העמותה עם אדריכל ומהנדס, מפקח וחבל יועצים, שיוציאו יחד מתחת ידם, שלב אחר שלב, תכניות פיתוח ובינוי ועד להיתרי בנייה שיוגשו לאישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה.
ההתקדמות בכל אפיק בפני עצמו עשויה להסתיים תוך חודשים ספורים, ועדיין, הניסיון מלמד שכאשר מקדמים פרויקט הכרוך בעבודה משולבת של כל כך הרבה גורמים, יש להביא בחשבון במסגרת הערכות הזמן, שתהליכים רבים לא יתרחשו במקביל אלא רק בזה אחר זה, אם בשל עיכובים בלתי צפויים, ואם בשל תלות של תהליכים זה בזה.
נוסף על שלשת אפיקי ההתקדמות שפורטו כאן, על חברת הניהול והנהלת העמותה לבחור קבלן/קבלני ביצוע באמצעות מכרז ולסכם על ליווי פיננסי ומתן משכנתאות עם בנק. שני אלו תלויים במידה רבה בהתקדמות בשלשת האפיקים שצוינו לעיל, ואף הליכים אלו אורכים בפועל זמן לא מבוטל.
משכך, הערכת זמן זהירה תדבר על התחלת בנייה בעוד כשנה. אנו מקווים כמובן שפחות, אך הניסיון מורה שזה הצפי.
הבנייה בפועל של בניינים מהסוג שהעמותה עתידה לבנות צפויה להמשך כשנה וחצי, כך שיש להניח שהבנייה תסתיים בע”ה בסתיו תשע”ו (- לקראת סוף 2015).
ש. לפי מה שפרסם מנהל מקרקעי ישראל, העמותה שלנו הציעה במכרז סכום גבוה יחסית – כ56,000 ₪ + מע”מ עבור רכיב הקרקע ליחידת דיור – בעוד שבמתחמים אחרים בעיר זכו במכרזים עמותות וחברות שנתנו הצעות זולות יותר. האם אנו לא נצא מופסדים ביחס לרוכשי הדירות מחברות הבנייה ומעמותות אחרות מבחינת העלות של הדירה?
ת. ביחס לעמותות אחרות הפער ממש לא גבוה, ויתרון הגודל של העמותה שלנו יכול לקזז את הפער שיש בין מחירי הקרקע שאנו נשלם לבין מחירי הקרקע שעמותות אחרות זכו בהן. כמה חברות הבנייה אמנם זכו במתחמי בנייה במחירים מגוחכים (על רכיב הקרקע) בזכות פסילת ההצעות של העמותות החרדיות שהתאגדו במסגרת ועד הדיור החרדי ושהצעותיהן נפסלו. בכל מקרה, קרוב לוודאי שגם החברות שזכו בקרקע במחירי מציאה ימכרו את הדירות במחירים גבוהים יותר ממחירי הדירות במסגרת העמותה שלנו, זאת בגלל רכיב הרווח היזמי שחברות בנייה נוטלות. מעבר לזה, לנוכח הצלחת המכרזים, קרוב לוודאי שהחברות שנגשו למכרז למטרות רווח ימכרו את הדירות במחירי השוק העתידיים, מחירים שצפויים להיות גבוהים במידה ניכרת מעלויות הבנייה העצמית במסגרת העמותה שלנו.
ש. האם המחיר שפרסמתם ריאלי?
ת. כן! אנו מתכוונים לעמוד בו בע”ה.
ש. האם יש כבר בנק מלווה בו אפשר להתחיל לדבר על משכנתא? ואם טרם מתי צפוי להיות?
ת. בנק מלווה טרם נבחר. הוא ייבחר רק בגמר תשלומי הקרקע + פיתוח ולאחר קבלת חוזים חתומים מול מנהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון.
ש. איזה אישור פורמאלי מקבלים עבור התשלומים הקרובים שנעביר לעמותה?
ת. עבור כל תשלום מקבלים אישור הפקדה מעורך הדין נאמן העמותה, עו”ד אלעד הלוי. חוזה חכירה ע”ש העמותה יונפק לאחר שהעמותה תגמור לשלם את כל תשלומי הקרקע והפיתוח, וחברי העמותה הינם שותפים שווי זכויות וחובות בבעלות על הקרקע.
ש. האם ניתן לצרף חברים חדשים?
ת. כן! העמותה הגדילה את כמות יחידות הדיור ב20% (-‘תוספת שבס’) ויש אפשרות להירשם לדירות אלו.
ש. מה תפקידה של חברת באמונה?
ת.באמונה הינה חברת הניהול של העמותה. במסגרת זו עליה לארגן, לגבות כספים, לשכור נותני שירותים, לפקח הנדסית, לנהל מערכת הנהלת חשבונות כפולה, לארגן מכרז לבחירת קבלן, לדאוג לזרימת הפרויקט ובקיצור – להביא את הפרוייקט לחוף המבטחים ששמו דירה.
באמונה שכרה את שירותיה של חברת וקסמן גוברין שהינה חברת הפיקוח הגדולה והמנוסה בארץ, והיא שתפקח מטעם העמותה וחברת הניהול על הפרויקט מן הבחינה ההנדסית.
מפרט טכני ראשוני, רק מפרט טכני החתום על ידי החברה יחייב אותה
חברי הנהלת (מועצת) עמותת “נאות חנן”
יו”ר: הרב דני דינר - ראש אולפנת בני-עקיבא חדרה ותושב כפר פינס
כתובת מייל: danid@ulpanakp.org
הרב יצחק באואר - רב באולפנת כפר פינס.
עו”ד אוהד לפידות - תושב חריש וחבר הנהלת הגרעין התורני המקומי.
משה פלדמר - מנהל אגף שיווק בבנק מזרחי-טפחות, תושב פ”ת.
אברהם רוטשטיין - יועץ לפיתוח עסקי, תושב כוכב יאיר.
בני בן שהם – לשעבר סמנכ”ל בנק לאומי ומנכ”ל בדימוס של הבנק הערבי-ישראלי.
אלחי אהרוני - יועץ טכנולוגיות מידע.
משה טובולסקי- חבר ועד.
אילנית מעיין- חברת ועד.
בתיה סייג- חברת ועד.
יגאל צדוק- חבר ועד.
מאיר פיטוסי- חברת ועד.
נילי זרוק- חברת ועד.
שמואל לבנון- חבר ועד.
ועדת ביקורת
יהושע וייסטוך - סמנכ”ל כספים וחשב, תושב רעננה.
יגאל צדוק - רו”ח.
חברי ההנהלה נבחרו לאור ניסיונם הציבורי והמקצועי ויכולתם לתרום לפרויקט בהתנדבות.
בהתאם לתקנון העמותה, מועצת העמותה עומדת לבחירה מחודשת אחת לשנה.
האסיפה הכללית תאשר את חברי המועצה באופן רשמי.
צוות הניהול
ישראל זעירא - מנכ”ל חברת באמונה.
רונן וייל - מנהל שיווק. Bemuna@bemuna.co.il
שירות לקוחות. adi@bemuna.co.il
אליהו שוקרון - מהנדס - תיאום תכנון.
איל איצקין - אדריכל ראשי.
איציק שטרן - מהנדס וקסמן גוברין - מפקח.
עו”ד אלעד הלוי - יועץ משפטי 03-5299905 רחוב ויצמן ת”א.
משרד באמונה: הנוטרים 7 ירושלים , 052-8119866
חשבון נאמנות: בנק: מזרחי טפחות, סניף: 430, חשבון: 141496
כתבה שהתפרסמה ב-ynet בתאריך 02.09.2012:
העיר החרדית חריש: הקרקע כמעט בחינם, דירות ב-600 אלף ש'
דריכות בשוק הנדל"ן החרדי לקראת יציאתן הצפויה לשיווק של קרקעות בעיר החרדית המתוכננת חריש. על פי ההערכות, צפויים המכרזים להתפרסם בשבועות הקרובים, ומחיריה קרקע יהיו נמוכים במיוחד.
במהלך סוף השבוע אמר גורם באוצר כי "הקרקע בחריש הולכת להיות די בחינם", והוסיף כי בשל היותו של שטח היישוב מוגדר כאזור עדיפות, צפויה המדינה לשאת בחצי מעלויות הפיתוח במקום.
לפני מספר ימים פורסם ב-TheMarker על התארגנות בציבור החרדי הזוכה לגיבוי מגדולי הרבנים, שמטרתה להביא לשווק אלפי דירות ביישוב לצרכנים הסופיים במחיר של 450 אלף שקל לדירת שלושה חדרים. על אף שכיום פועלים גורמים רבים בעולם החרדי על מנת להביא לרמת מחיר שכזו, לדברי אנשי מקצוע בענף, מדובר בעלות שאינה ריאלית.
"ברור לכולם שהעלות על הקרקע תהיה חינם או כמעט חינם", אומר סמנכ"ל השיווק של קבוצת צ. לנדאו, יקי רייסנר, המתמחה בבנייה עבור האוכלוסייה החרדית. עם זאת, לדבריו, גם אז לא ירד מחירה הסופי של הדירה מתחת לרמת המחיר של 600 עד 650 אלף שקל, וזאת בהערכה כי במכרז על הקרקע ישלמו הקבלנים סכום של 30 עד 60 אלף שקל ליחידה."הדיבורים על פתרונות דיור ופרויקטים חדשים שייבנו במחיר של 350-400 שקל חסרי אחיזה במציאות, מדובר בעוול והונאה ציבורית - לא פחות. הדבר גורם למשפחות לא לרכוש דירות כיום מתוך תקווה כי בקרוב יהיה היצע דיור במחיר של 350 אלף שקל ליחידה. זה מחיר שלא יהיה".
מנגד, אומר רייסנר כי גם מחיר גבוה מדי אינו אפשרי, שכן אז יביא הדבר לכישלון מכרזי השיווק. "אם המחיר יהיה גבוה יותר מ-650 אלף שקל, כח הקנייה החרדי לא יוכל לעמוד בזה. מחיר של 800 אלף שקל למשל, ייתר מבחינת משפחות חרדיות רבות את הצורך להגר דווקא לחריש, כשיש להן אופציות במחירים כאלה במיקומים מרכזיים יותר".
בחודשים האחרונים אישר שר הפנים אלי ישי מספר תוכניות בנייה בחריש, בהן תוכנית המתאר חריש 1 לבניית 8,000 יחידות דיור שאושרה למתן תוקף, ובתוכה תוכנית מפורטת לבניית 5,600 יחידות דיור שאושרה למתן תוקף גם היא. תוכנית המתאר חריש 2 לבניית 1,500 יחידות נוספות, תופקד להתנגדויות בשבועות הקרובים.
חבר הכנסת ניצן הורוביץ (מרצ) ביקר בשבוע שעבר את התנהלות המדינה בנושא חריש כשאמר: "אני תומך בבנייה זולה ובהנחות גדולות על הקרקע השייכת למדינה, אבל מצעדים כאלה צריך ליהנות כלל הציבור - לא רק הקבוצה המקורבת לשר השיכון ולשר הפנים".
בתשובה לשאלתנו מתי ובאיזה אופן ייצאו מכרזי שווק הקרקע ליישוב חריש, מסר משרד השיכון: "העבודה על הכנת המכרזים קרקעות בחריש נמצאת בעיצומה. מדובר בפרויקטים מורכבים הכוללים נושאים כמו מכוני טיהור ותאגידי מים. עם סיומה של העבודה - המכרזים יצאו לדרך".
תמונות אוויריות של חריש:
מפות של חריש:
כתבה מאתר ערוץ 7:
העיר החרדית חריש יוצאת לדרך
שר הפנים חתם היום על התוכנית הראשונה להקמת השכונה הראשונה בחריש. מדובר במתחםהכולל בתוכו 6,000 יחידות דיור.
שר הפנים השר אלי ישי, חתם היום (חמישי) על התוכנית הראשונה להקמתה של השכונה הראשונה המיועדת לחרדים בחריש-קציר. מדובר במתחם הכולל בתוכו 6,000 יחידות דיור.
במסיבת עיתונאים שקיים היום, הציג ישי את התוכנית חריש/ 1 / א הכוללת תכנון של שכונת מגורים והשירותים הנלווים המותאמים אף לאוכלוסייה בעלת צביון חרדי.
התכנון כולל בתוכו מערך תנועה ותחבורה, תכנון שטחים למבני ציבור, שטחים פתוחים, שמירה על איכות הסביבה ותכנון תשתיות לצרכי העיר חריש. לדבריו, כעת ניתן יהיה לשווק את הקרקע ליזמים כדי להאיץ את בניית השכונה במקום.
"התוכנית מהווה פתרון למצוקת הדיור בישראל והינה הסנונית הראשונה בפיתוחה של העיר חריש קציר. אפשר כבר במיידית, בחודש תשרי, לעלות עם הטרקטורים. משרד השיכון יתחיל לשווק, ובתוך שנה יהיו 2,500 יחידות דיור", אמר ישי והוסיף כי "ב"ה זכינו להקים עיר בישראל. זו סיעתא דשמיא ששני המשרדים - השיכון והפנים - בידי ש"ס.
